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险资押注地产的海外拼图
http://dh174.cn 2019-10-23
导读: 在国内地产市场纵横捭阖与频频举牌的同时,以中国平安、中国人寿与安邦保险为主力阵容的中资保险公司进军海外房地产的脚步也大大提速。

国内投资转型升级

仲量联行发布的最新统计报告显示,年初至今,中国的海外房地产投资同比激增50%,达到156亿美元,其中内资公司成为最主要的推手。更为重要的是,从、等保险巨头业已落袋的最新海外地产项目可以看到,伴随着商业规模的量级扩张,国内保险公司投资转型升级的脉络愈发清晰。

从中国平安斥资3.27亿英镑先后拿下伦敦著名历史建筑伦敦塔广场,到安邦保险出资4.15亿美元买下曼哈顿第五大道717号办公大楼,再到阳光保险出价2.3亿美元将曼哈顿的巴卡拉酒店收入囊中,外加安邦保险集结7.5亿英镑资金正在全力竞购的伦敦苍鹭大厦等,保守计算,今年以来,仅国内营收排名前10的主要保险公司砸向海外地产的资金至少有30多亿美元。如果再加上纽约华尔道夫酒店、伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet大楼等存量项目,保险公司在海外地产市场投入的交易资金接近400亿元人民币。

国内险企布局海外地产虽然只有两年多的时间,但区别于先前惯用单枪匹马的商业手法,如今保险公司更侧重于合纵连横的资本策略,即不再以直接投资收购房地产为主,而是转变为投资基金或者与海外机构联手成立合资公司,这样既能迅速熟悉当地市场,也可有效获取投资相关专业信息,同时分散投资风险。如中国人寿与卡塔尔控股公司联合出资收购了伦敦金丝雀码头的10UpperBankStreet大楼;中国平安携手美国不动产基金BlumbergInvestmentPartners(BIP)投资美国地产市场;中国人寿、中国平安双双与美国房地产公司铁狮门共同投资开发了波士顿一个价值5亿美元的地产项目;此外,中国人寿将与新加坡上市公司普洛斯及另外两家机构合作设立一只名为GLPUSIncomePartnersII的基金,以期在目标国地产市场有所斩获。

与一年之前专注于商业写字楼及土地交易之类投资标的不同,走向海外的保险公司正将火热的目光转向物流地产。如中国平安与BIP计划合作投资的价值6亿美元的地产组合就是一个物流项目包,同时双方已物色到了一批地处战略位置且价值逾4亿美元的物流物业项目。另外,中国人寿与普洛斯等合作成立的GLPUSIncomePartnersII基金也主要是用于管理近期在美国收购的一份仓储业务。在仲量联行看来,随着中资保险公司在海外市场浸入程度的加深,未来还会开发出更多的投资与商业运营模式。

中资保险缘何热衷海外房地产

分析发现,金融机构存款、国债与金融债等固定类资产和以股票、股票型混合型基金、权证为篮子的权益类资产以及地产、物业等组成的不动产是保险公司在海外投资的三大标的,而且过去两年投资地区以香港市场为主,其中港币资产占比超过64%,同时投资品种以权益类资产为主。但最新数据显示,今年前三季度,美国、英国、澳大利亚成为了中国保险资本的首选目的地,用于三国地产投入的资金占了中资保险全部海外房地产投资的70%,其中,纽约、伦敦和悉尼占比最大。

除了房地产投资的操刀模式相对简单并容易复制外,中资保险热衷于海外房地产,关键是此类资产本身彰显出了风险较低和收益较高的优点。一般来说,保险资金最为看重的是投资安全性与稳定性,而相比国内而言,海外不动产市场更加成熟,投资回报率也更为稳定;同时,欧元和美元的汇率长期波幅较小,也符合保险资金选择长期负债的要求。比较发现,国内地产项目的年化收益率一般为3%多一点,而国外地产的年化收益率可达到6%。据仲量联行发布的最新市场分析报告,今年截至目前,东京、悉尼、迪拜、纽约、洛杉矶、伦敦等在内的全球10大城市写字楼租金涨幅超过了5%,而且这些城市写字楼资产价格增长也超过5%。显然,中资保险在这些地区的投资已经产生了可观的收益。另据全球著名的地产顾问莱坊国际预测,未来五年,伦敦、纽约和悉尼的平均写字楼租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%,将大大跑赢中国国内的房地产投资回报率,中资保险在这些地区的投资力度肯定还会加大。

按照仲量联行的分析报告,未来3-5年内人民币大幅走强的趋势很低,但美元升值预期已经形成,汇率落差生态构成了中资保险加大海外投资的倒逼力量。更为重要的是,受到金融危机以来美欧等发达经济体持续量化宽松政策的刺激,极其充沛的流动性已经使得权益类资产价格显著上升,估值风险也相应提高;另外,发达国家短时期并不会实质性改变“低利率”或“零利率”货币政策,也构成了对除债券类其他固定类资产价格的压制。因此,动态来看,中资保险未来对权益类资产的再投资整体上将有所收敛,固定收益类资产的配置会继续下降,而另类资产的投资势必持续加码。根据贝莱德资产管理公司调查,在流动性条件允许的前提下,未来2年内中资保险在考虑对权益类资产配置进行优化转型的基础上,不动产的投资比例有可能提升至其总资产的2%-2.5%,并逐步实现对传统权益类投资的部分替代。

中资保险驰骋海外地产市场底气足

公开数据显示,2014年末,我国保险资金境外投资是239.55亿美元,仅为保险业总资产的1.44%,而相对于国外同类机构而言,保险公司投放到海外房地产的资本占比则更低。按照世邦魏理仕的研究报告,全球大多数国家将大约6%的保险资金投资于房地产,其中20%投资于海外市场,而中资保险的境外房地产投资比例只有1%左右。依据莱坊国际的分析报告,中国对海外地产投资的首轮浪潮由主权财富基金和银行购置自用物业所带动,第二轮浪潮是由大型开发商在海外投资的物业开发项目所拉动,而接下来的第三轮浪潮将由中资保险公司所引领。因此,仲量联行预测,从长期而言,按照现在的发展趋势与节奏,中国险资在境外的房地产直接投资有望达到2400亿美元。

应当说中资保险并不缺乏继续在海外地产市场纵横驰骋的底气。从行业景气度观察,中国保险行业近年迎来了历史上最好的发展时期,无论是保费、投资和资本都呈现出不断改善的趋势。数据显示,今年前三季度,保险行业实现19040.52亿元,同比增长19.49%,同期加权净资产收益达到了15%以上。受到保费和收益增长的正向反馈,中国保险业的资产总量膨胀至11.58万亿元,较年初增长13.97%。按照官方关于保险公司可将其总资产的15%用于境外投资的规定,中资保险能够集结到海外地产的资本火力顶格可达1.73万亿元之巨。


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编辑:何双印
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